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売却の流れを教えてください。 |
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- 仲介会社に査定を依頼
他の物件と比較して適正な価格でなければ購入希望者は現れず、自分の予定した期間内に売却することはできません。仲介会社は市況やエリアの状況を加味しながら、査定価格を提示してくれます。
売り主の事情や売却条件なども査定の重要な要素です。できるだけ詳しく希望を話しておきましょう。
なおその際、査定の根拠を詳しく聞いておくことも大事です。より納得のいく説明をしてくれる仲介会社を選定することをお勧めします。
[ポイント]
・査定は無料
・現在の住まいの「適正な価格」を知る
・査定の根拠を詳しく聞いておく
- 仲介会社を決定
売出し価格の決定、買い主との交渉、各手続きのフォロー、的確なアドバイスなど、住まい売却の重要なパートナーとなるのが仲介会社の信頼できる営業マン。規模により特徴は異なります。任せきりにせずお互い納得した上で売却を進めていくことが大切です。
[ポイント]
・首都圏全域に店舗があり、広域な情報収集力を持つ大手不動産会社
・特定エリアの情報が豊富な中堅不動産会社
・地元での信頼が厚く地域密着型の地元不動産会社
- 仲介会社と媒介契約を結ぶ
一般媒介契約は複数の会社に売却を依頼でき、専任媒介契約と専属専任媒介契約はその１社のみに売却を依頼します。仲介会社と売り主、双方の義務がより強い契約が専属専任です。どのタイプにするかは、市況や物件の特徴によって違ってくると思います。
[ポイント]
・媒介契約には一般、専任、専属専任の3つのタイプがある
・仲介手数料の支払いなど、
媒介契約のルールをあらかじめきちんと聞いて把握しておく
- 売出し開始
仲介会社の活動で物件に興味を持ってくれる人が現れたら、お部屋のご案内になります。そのためにも売却活動中は印象良く見て頂くために、家の中を常に整理された清潔感あふれる状態に保つ様心がけましょう。
見せ方次第で検討するお客様の印象が全く違ってきます。
[ポイント]
・希望者にはできるだけ早く見学させる
・各部屋をきれいに掃除し、常に清潔感を維持する
- 売却条件の交渉
価格交渉では値下げの対応には慎重な対応が必要です。特に買い換えの場合、予算に大きく影響します。
代金の受け取り時期によっては、つなぎ融資が必要な場合がでてきます。
また、引き渡し日までに新居に入居できなければ、仮住まいの必要性も出てきます。
[ポイント]
・特に重要なのは価格、支払い日、引き渡し日
・仲介会社に「譲れる範囲」をきちんと伝えておく
- 売買契約を結ぶ
売却条件が整ったら重要事項説明を仲介業者にしてもらい、売買契約を結びます。
その前に物件に瑕疵（水漏れ・シロアリ・雨漏り等）がないか、ある場合は買主に事前に伝えましょう。必要な書類については仲介会社から案内があると思います。
自分で保管しているはずのものもあるので、早いうちにチェックしておきましょう。
[ポイント]
・物件に瑕疵があると引き渡し後に修理を要求される場合もあるので注意
・重要事項説明書を事前に見せてもらい内容をよく確認しておく
- 代金の受け取りと物件の引き渡し
代金は手付金として契約時に販売価格の５〜20％、残りは残金として物件引き渡しと同時に受け取るのが一般的です。
買い替えの方は、購入と売却のタイミングは、双方同時が理想的です。
[ポイント]
・買い換え成功のコツは購入と売却のタイミング
・売却して利益が出た場合は所得税・住民税がかかる
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買う場合の流れを教えてください。・ |
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- 資金計画を立てる
頭金として用意できる額と借入れ可能なローンの額の合計が、購入の際の予算になります。貯蓄額の中からマイホーム購入にまわせる額を決め、そこから諸費用を差し引いた額が頭金。諸費用は主に税金、各種保険料、金融機関に住宅ローンを申し込むときの事務手数料、抵当権設定のときの司法書士への報酬、引っ越し費用などです。なかでも税金はかなりの額になるため、早い段階でおおよその額を算出しておきましょう。
また、借入額を試算する時は、返済可能な額の他に管理費等毎月かかる費用も入れた額で検討しましょう。社内融資や自治体融資などは前もって自分で問い合せして調べておきましょう。
[ポイント]
・マイホーム購入にまわせる金額を考える･･･貯蓄額を確認
・返済可能な金額を考える･･･家計や年収から検討
・親に資金援助を打診してみる
・どこからいくら借りられるかを試算
･･･新築、一戸建て、中古、マンションそれぞれのケースで異なる
- 物件情報の収集と条件の整理
情報誌やインターネットなどで、どんな物件がどれくらいで売り出されているかをまず調べてみましょう。相場を調べる意味でも、できるだけ多くの情報に目を通しましょう。
いろいろな物件情報を見ているうちに、自分たちの欲しい住まいの条件がより具体的に分かってきます。家族みんなと、この段階でよく話し合い探すポイントの優先順位を決めて、それから不動産会社に相談してみましょう。
[ポイント]
・本誌の物件情報をチェック
･･･どんな物件がいくらで売り出されているかを確認。信用度も高い
・新聞広告や折り込み広告の情報をチェック
・家族と新しい住まいの条件を話し合う
･･･数々の物件情報を見たうえで、自分たちに必要な条件は何かを再考
- 物件・不動産会社の検討
物件情報の整理が出来たら、不動産業者に電話で問い合せしたり、平面図など図面を請求してみましょう。またこの段階で信頼できる業者を選ぶことも大切です。
不動産広告からも免許番号、広告の表示（必要な情報がきちんと記載されているかどうか）、取り引き形態（売り主、販売代理、仲介、媒介）などが確認できます。
また国土交通省や都道府県にある業者名簿を閲覧することも場合によっては必要かもしれません。
[ポイント]
・興味のある物件の資料を請求･･･本誌の巻末ハガキなどを利用する
・資料をもとに比較・検討する･･･絞り込み過ぎずに
・不動産会社の信用度をチェック･･･業者名簿の閲覧など
- 現地見学・周辺環境チェック
現地見学では、物件の状況と付近の生活環境との両方をチェックします。特に建築中の物件では、パンフレットや図面のチェックが大切です。
メモやチェックリストを持っていくと、複数の物件をまわっても混乱せずにきちんと整理できます。分からないことは積極的に質問し、同時に営業マンの対応や知識などをチェックしましょう。それも不動産会社の信用度を計るものさしのひとつになります。
[ポイント]
・興味のある物件の現地を見学
･･･収集した情報などをもとに予備知識を仕入れておく
・周辺環境をチェック
･･･休日だけでなく平日も足を運ぶと、普段の状況もよく分かる
通学、買い物などに要する時間も調べておく
・不動産会社の信用度をチェック
･･･現地の営業マンの対応もその業者を判断する材料
- 購入物件の最終チェック・決定
自分たちにとっての優先順位にしたがってチェックリストなどを作成し、最後にもう一度、周辺環境などを含めた住み心地を確認。道路付けや区画など、あとで後悔してもどうにもならない要素は特に注意が必要です。
さらに不動産会社から、納得のいく物件説明や資料の提示があったか確認しましょう。また、資金計画のチェックもしましょう。
[ポイント]
・「これに決めた」と思った物件の住み心地を最終チェック
･･･本当にそれでいいのか?
・不動産会社の信用度を再確認･･･マイホーム購入には不可欠要素
・資金計画を再確認･･･無理がないか?
- 購入申し込み
購入の意志があることを示すために、購入申し込みを行ないます。希望価格、手付金、契約時期、引渡し時期書面で売主に伝えます。
価格交渉もマーケットを考え、行いましょう。無理な数字を出しても、売主にも不動産会社がついていて価格のアドバイスを受けているはずです。
価格交渉だけでなく、引渡し時期や支払条件も大切な交渉です。
- 重要事項説明・契約・手付金の支払い
物件が気に入ったからといって、すぐ契約書に印鑑を押すのは禁物です。契約の前に行なわれる「重要事項説明」は、契約の前に内容をよく理解し、納得する最後の機会です。なるべく前もって「重要事項説明書」のコピーをもらい熟読し、分からない点は問い合わせておきましょう。
契約書は、不利になる条項や不備な点はないか、すみずみまで確認しましょう。
手付金は通常、購入価格の5〜10％という大金なので、支払い方法や保証期間等もきちんと確認しておきましょう。
[ポイント]
・重要事項説明書のコピーをもらう
･･･契約に臨む前に内容を十分に把握しておく
・不明な点は業者の営業マンに必ず確認
・手付金の支払い方法を確認する
･･･大金なので、預貯金の解約手続きに要する時間なども考慮
- ローン申し込み
契約後すぐに金融機関にローンの融資を申し込みます。ほとんどの融資に必要な書類はもちろん、利用するローンに応じた書類もあるので注意。
申込書などの用紙は不動産会社が用意している事が多いです。その際に記入方法も教えてもらいましょう。
[ポイント]
・必要書類をそろえる･･･住民票、収入証明etc...
・取扱金融機関や不動産会社のアドバイスにしたがって
スムーズに手続きを行いましょう
- 残金決済
代金を支払うことで住まいは自分のものとなります。この場合、代金は購入価格から申込金や手付金など、すでに支払っている額を差し引いた残りの額のことで、その支払いを「残金決済」と言います。
また、このとき購入代金以外に諸費用も決済時に支払います。
[ポイント]
・購入代金を支払う
･･･購入価格からすでに支払っている代金を差し引いた
残りの代金(残金)の支払い
・現金ではなく小切手にする場合が多い
- 引き渡し・入居
家の鍵を受け取ることによって物件の引き渡しとなります。中古の場合は引き渡し日は売り主の予定次第なので相談に応じてもらえる場合もあります。
引っ越しは、何社かの引っ越し業者に見積もりを依頼して決定したうえで、スケジュールを押さえましょう。それに伴う移転手続きなどは、チェックリストを作成し準備万全に。
[ポイント]
・家の鍵をもらって物件の引き渡しを受ける
・引っ越しや様々な移転手続きを済ませる
･･･電気、ガス、水道、電話、郵便局、新聞なども忘れずに
・中古の場合、引き渡し日は応相談の場合もある
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